Рост цен на жилье в Узбекистане в 2024 году: +28%
В недавнем обзоре финансовой стабильности Центральный банк Узбекистана сообщил, что в первой половине 2024 года цены на жилье выросли на 28% выше их фундаментальной стоимости. Эта тревожная тенденция подчеркивает растущее несоответствие между рыночными ценами и основными экономическими условиями.
Согласно отчету, цены на жилье в Узбекистане росли в 1,8 раза быстрее, чем рост заработной платы, при этом национальная валюта продемонстрировала ошеломляющий рост стоимости жилья на 44% по сравнению с тем же периодом 2023 года. валюта была значительно ниже — 23%. Центральный банк объясняет эти повышенные цены дисбалансом спроса и предложения, указывая на то, что фундаментальные экономические факторы больше не являются движущей силой рынка недвижимости.
Влияние роста затрат на строительство постепенно ослабевает. Вклад строительного сектора в ВВП в первом полугодии составил 14%, что на 0,5 процентных пункта меньше, чем в предыдущем году. С 1 июля 2023 г. по 1 июля 2024 г. стоимость строительства выросла всего на 4%.
Обеспокоенность по поводу устойчивости текущих цен на жилье остается преобладающей. Отношение цен на недвижимость к номинальному ВВП на душу населения по состоянию на 1 июля составляло 28%, что отражает рост на три процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот уровень роста значительно превышает исторические стандартные отклонения, что позволяет предположить, что рынок жилья, вероятно, переоценен и может столкнуться с корректировками в будущем.
В отчете также отмечается высокий коэффициент годовых темпов роста как цен на жилье, так и арендной платы, который зафиксирован на уровне 3,4. Несмотря на небольшое снижение во втором квартале, эта цифра остается повышенной, в первую очередь из-за того, что участники рынка рассматривают недвижимость как выгодную инвестиционную возможность, ожидая, что прирост капитала перевесит доходы от аренды.
Растущий разрыв между ростом заработной платы и ценами на жилье еще больше усугубил кризис доступности. В первой половине 2024 года средняя заработная плата выросла на 17,7% по сравнению с предыдущим годом, однако цены на жилье выросли в 1,8 раза. Такое несоответствие подчеркивает отклонения от фундаментальной стоимости недвижимости, согласно выводам ЦБ.
По состоянию на середину 2024 года население Узбекистана достигло 37,1 миллиона человек, при этом плотность населения составляла 83 человека на квадратный километр, что на 10 больше, чем в среднем в Центральной Азии и на Кавказе. Продолжающийся рост населения и высокая плотность населения предполагают устойчивый спрос на жилье в будущем.
Однако активность на рынке недвижимости снизилась: в первой половине 2024 года через нотариусов было зарегистрировано 160 000 продаж недвижимости, что на 3,3% меньше, чем в предыдущем году. Центральный банк объясняет этот спад снижением покупательной способности среди потребителей, усугубленным тем фактом, что только 10 из каждых 1000 жителей имеют ипотечные кредиты, что означает рост на 9%. Ограниченное число ипотечных заемщиков указывает на потенциальный будущий спрос на рынке жилья.
Несмотря на рост заработной платы, рост стоимости ипотечных платежей ограничивает покупательную способность. Средняя сумма кредита на одного человека выросла на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а срок погашения кредита сократился с 18 до 17 лет, что привело к увеличению ежемесячных платежей на 22%. Центробанк предупреждает, что эта тенденция может увеличить долговую нагрузку на домохозяйства, еще больше ограничив их возможности приобретать жилье.
Кроме того, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам достигла 19,7% в первой половине 2024 года, что на один процентный пункт больше, чем за аналогичный период прошлого года.
